서툴지만 오늘도 부동산에 대해서 조금씩 알아보도록 하겠습니다.
임대차 3법 계약갱신청구권에 대한것입니다.
임차인과 임대인 둘다 반드시 알아두어야할 문제입니다.
더 구체적인 사안에 대해서는 법률전문가와 직접 상담해보시길 권해드립니다.
계약갱신청구권
2020년 7월 31일부터 시행되어 온 주택임대차보호법 개정안에 의해서 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 전에 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우에 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다.
2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용이 됩니다.
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한해서 행사를 할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이하로 봅니다. 그래서 통상적으로 2+2라고 말하기도 합니다.
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 5%이내의 범위에서 증감할 수도 있습니다.
갱신청구를 거절할 수 있는 이유들
다음의 어느 하나 중에 해당하는 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수도 있습니다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다.
2. 임차인이 거짓말이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우입니다.
3. 서로 합의해서 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공했을 경우입니다.
4. 임차인이 임대인의 동의 의사없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우입니다.
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손했을 경우입니다.
6. 임차한 주택의 전부 혹은 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못했을 경우입니다.
7. 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택
의 점유를 회복할 필요가 있는 경우입니다.
8. 그 외에 임차인이 임차인으로서 의무를 상당히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 이유가 있는 경우입니다.
9. 임대인이 목적 주택에 실제로 거주하려는 경우입니다. 임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한 경우입니다.
손해배상 책임
이러한 위의 이유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 이유없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우에는 임대인은 갱신거절로 인해서 임차인이 입은 손해를 배상해야만 합니다.
계약갱신청구권의 여러 사례들
1. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 이 기간에 청구를 할 수 있습니다.
2. 갱신요구권은 1회에 한해서 행사 가능하고, 2년이 보장됩니다.
3. 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지는 않으며, 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경 우로 한정됩니다.
4. 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있으며, 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여합니 다.
5. 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는 것은 아니며, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 를 통지할 수도 있고, 임대인이 통지 받은 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.
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