월세를 안내는 임차인을 보내는 방법입니다.
요즈음은 임대인 입장에서도 대부분이 대출을 끼고 상가를 투자매매 했지만 월세를 계속해서 미납하는 세입자가 생긴다면 임대인과 임차인 간에 갈등이 생길 수 밖에 없습니다.
특히나 상가의 경우에는 경기의 악화 등의 여러가지 이유로 임대료를 미루는 임차인들이 많이 있습니다.
이런 경우에는 임대인은 정당하게 계약 해지를 요구하여 기존 세입자를 내보내고 다시 새로운 임차인을 들이는 방법을 모색해야될텐데 어떻게 할 수 있는지 알아보려고 합니다.
월세 미리는 임차인 강제퇴거 시키기
명도소송을 통해서 법적으로 강제퇴거가 가능합니다.
상가명도소송을 본격적으로 진행하기에 앞서서 임대인은 계약해지를 확실하게 통보해야만 합니다.
보통 상가의 경우에는 월세를 3번 밀리게 되면 임대인은 임차인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다.
여기서 잘 아셔야 할 부분은 연속 3번이 아니더라도 여태껏 연체 횟수가 총 3번이여도 됩니다.
아직 계약 기간이 많이 남아있지만 임차인이 3달에 달하는 월세를 미납하거나 연체하였고, 계약 해지를 원한다면 빠르게 계약해지를 통보하셔야만 합니다.
대법원의 판례에 의하면 차임이 3기 연체가 되었지만 임차인이 뒤늦게 밀린 월세를 한번에 지급하였고, 임대인이 이를 받았다면은 임대료 연체의 이유로 더 이상 계약 해지가 불가능하게 되니 이 점은 참고하셔서 서둘러 계약 해지 의사를 전달해야 하는 것입니다.
계약 해지 통보 방법과 연체된 월세를 받는 방법
문자나 전화를 해서 의사표시를 하셔도 됩니다. 그러나 추후에 잇을지도 모르는 소송에 대비해서 증거자료를 반드시 남기시는 편이 좋습니다.
본인이 포함되어 있는 대화내용을 녹음하는 것은 불법이 아니기 때문에 대화할 때, 통화할 때 녹음을 하시기 바랍니다.
가장 정확한 방법은 부동산 내용증명을 발송하시면 되는데 본인 명의로 직접 작성해서 보내도 되겠지만 법무법인, 변호사 명의로 보내면 더욱 효과적일 수도 있습니다.
임차인이 밀린 월세를 미납하면 임대인 입장에서는 보증금에서 월세를 공제하면 되지만 보증금을 넘어서는 금액을 연체한다면 받지 못한 차임을 회수할 수 있는 방법을 찾아야만 합니다.
임대인이 상가명도소송 제기와 함께 차임청구를 함께 진행하여 금전채권을 회수하기 위한 강제집행을 가능하게 하시면 됩니다.
명도 소송 절차와 점유이전금지가처분의 역할
부동산 점유이전금지 가처분 신청, 집행 → 법원에 명도 소송 소장 접수 → 피고인의 답변서 제출 → 피고인의 답변서에 대한 준비서면 제출 → 변론 준비기일, 변론기일 → 변론종결, 판결선고 → 판결문 송달 후에 14일 이내 항소장 제출 → 항소장 제출하면 항소심 진행, 항소심에서도 불복하면 상고심 진행 또는 항소하지 않을 경우에 판결 확정 → 강제집행
소송 전에 점유이전금지가처분을 같이 진해해주셔야만 합니다.
일반적으로 명도소송은 최소 6개월 이상을 생각해야 되는데 기간이 길어지는 만큼 상대방이 다른 사람에게 점유를 이전시키거나 명의를 변경할 수 있기에 가처분 신청을 미리 해두는 것입니다.
점유이전금지가처분을 하지 않아서 상대방이 제3자에게 점유를 이전시키면 승소를 해서 집행권원을 얻더라도 강제집행을 실행할 수 없게 되므로 주의하셔야 합니다.
* 이것은 일반적인 부동산 법률내용의 정보를 전해드린 것이고, 구체적인 사안은 법률전문가의 상담을 권해드립니다.
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