집주인을 위한 정보

 이번에는 집주인을 위한 정보입니다. 임차인의 과정을 지나서 언젠가는 임대인이 될 분들을 위한 정보입니다.
지금의 임대인을 위한 정보이기도 합니다.
원칙적으로 보자면 임대인이나 임차인이나 계약의 양 당사자일 뿐이지 강자와 약자의 개념은 따로 없다고 봅니다.
그래서 이번에는 임대인 분들이 알아두시면 좋을 꿀팁을 몇가지 추려서 알려드리고자 합니다.

 

 

주택임대차보호법, 상가임대차보호법

첫번째로는 주택임대차보호법, 상가임대차보호법에 대한 그 규정에 대해서는 임대인이 더 잘 알아두셔야 합니다.
이 법들은 철저하게 세입자를 위한 특별법입니다. 그리고 강행규정이라서 별도로 임대인과 임차인이 협의를 해 놓았더라도 임차인이 법대로 하자고 하면 법대로 해야만 합니다.
주택임대차에서 집을 1년만 임대해주고 싶어서 1년짜리 계약을 했을 경우에는 임차인이 스스로 1년 뒤에 나가주면 다행인데, 임차인이 2년을 주장한다면 그 2년의 기한까지 보장되게 됩니다.
집주인이 실거주한다고 할지라도 달라지지는 않습니다.
실거주는 2년 살고 난 후에 그 다음에 2년 더 갱신을 원할 때에 거절할 수 있는 사유일 뿐이기 때문입니다.

상가의 경우는 더욱 조심할 부분이 많습니다.
10년간 계약갱신요구권이 있다는 부분입니다.
월세가 3기 이상 밀리거나 건물이 완전히 낡아서 붕괴 위험까지 있다거나 이런 경우가 아닌 이상에는 임차인은 10년간 계약을 계속 갱신하겠다고 주장할 수도 있다는 것입니다.
그리고 보증금과 월세는 5% 한도에서 증액할 수는 있지만 이것도 무조건 5%까지 다 올릴 수 있다는 것은 아닙니다.
임차인이 '못 올려 주겠다.'라고 한다면 임대인 입장에서는 조정이나 소송을 신청하셔야 됩니다.

주택은 1회의 계약갱신청구권이 있습니다.
이것 역시 '안 쓰기로 한다.'라는 약정을 양 당사자끼리 하더라도, 임차인이 "쓰겠다."라고 주장을 해버리면 이 약정의 효력은 없어지게 됩니다.
집주인이 실거주를 이유로 거절할 수는 없습니다.

두 번째로는 임대차 시착할 때에 주의점이 있습니다.
임대차 종료할 때에 원상회복이 가장 다툼의 원인이 많이 됩니다.
임대차 시작할 당시의 내부 상태를 사진과 동영상으로 반드시 남겨두실 필요가 있습니다.
임차인이 몇 년간 사용하면서 생긴 자연스러운 생활 기스나 노후화 정도는 배상을 받기는 어렵겠지만, 그 범위를 넘어서는 손상은 수리비 청구가 가능하기 때문입니다.
이것을 입증하기 위해서는 반드시 증거를 남겨 두시면 좋습니다.

 

 

명도할 때 주의점

계약이 만기가 되었거나 월세가 주택은 2회, 상가는 3회 이상 미납되었거나 이러한 사유로 인해서 나가야 하는 경우에도 임차인이 스스로 이사하지 않는 경우에는 임대인이 임의로 이사를 진행할 수는 없습니다.
인도. 통상 명도라고 말하는데 임차인을 나가게 하는 절차를 강제로 하려고 한다면 '집행권원'이라는 것이 있어야 합니다.
그냥 계약만 한 경우에는 명도소송을 제기를 해서 판결문을 받아야만 이게 집행권원이 되어서 강제집행을 할 수 있게 되는 것입니다.
이 과정이 짧게는 6개월~1년까지도 소모가 됩니다. 그럼 명도소송없이 명도집행을 가능하게 하는 방법으로 아예 계약 당시부터 제소전화해 결정을 받아두는 것이 좋습니다. 다만 이것 역시 임차인이 동의를 해야만 진행일 가능합니다.
그래서 임차인들이 선호하는 매물일수록 제소전화해를 전제로 하는 계약을 하시길 바랍니다. 그래야만 미리 집행권원을 획득해 두는 개념이기 때문입니다.

 

 

상가의 경우, 명도할 때 주의점

상가의 경우 권리금 주장을 할 수가 있습니다.
권리금은 기존의 임차인이 나가면서 신규 임차인에게 받아서 나가는 것이 원칙인데, 상가임대차보호법에 이 행위를 임대인이 방해할 경우에는 손해배상을 하도록 규정이 되어 있기 때문에 임차인이 나가면서 임대인을 향해서 권리금 소송을 제기하는 경우가 요즘에 많이 일어나고 있습니다.
하지만 임대인의 입장에서 보자면 기존 임차인이 소개했다고 해서 무조건 신규임차인을 받아들이고 임대차 계약을 체결할 수는 없는 일입니다. 새 임대차 계약을 체결하면 그 임차인이 다시 10년간 있을 수 있기 때문입니다.

문제가 발생한 경우에는 바로 행동으로 옮기시기를 권해드립니다.
임차인이 월세가 밀렸을 경우에 봐달라고 사정해서 몇 달을 더 기다려주는 경우가 많습니다.
이후에 임차인이 스스로 다시 다 지급하게 되면 다행이지만 그렇지 못 할 경우에도 명도소송 기간까지 따지면 보증금에서 밀린 월세를 모두 공제하고도 부족한 경우가 많이 발생을 합니다. 이런 상황에서는 시간을 지체할수록 임대인에게 더욱 불리해지는 것입니다.
그 외에 상가의 경우에는 임대인의 동의 없이 점포의 일부분을 전대했다던지 하는 등의 여러 가지 문제가 일어날 수도 있습니다.
그래서 문제가 발생했다 하면 바로 변호사나 법무법인을 찾아가셔서 문제 해결 방법을 알아보고 곧바로 실행해야 손해를 최소화할 수 있습니다.
더 자세한 법률내용에 대해서는 법률전문가와 상당하시길 권해드립니다.
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