경매시장에도 찬바람

 서울의 서초구 서초동 서울중앙지방법원 경매법정에는 몇 달 전에만 해도 사람들도 북적였었지만 이번에는 아주 한산한 분위기였습니다.

부동산 경매 이번에는 '쉬어가는 타이밍'

 이번에 부동산 경매에 나온 전체 물건은 총 58건이지만, 이 중에서 입찰자는 12명, 낙찰된 물건은 4건에 불과했습니다.
요즘 법원 경매가 매우 시들해졌습니다. 특별한 문제가 없는 경매 물건도 1, 2회 유찰은 기본입니다. 경매 참여자의 숫자도 많이 줄어들었고, 입찰에 몰려드는 경우도 특별히 눈의 띄지 않습니다.

그러나 진정한 부동산 고수들은 조용하게 경매시장을 들여다보고 있습니다. 지금은 잠시 '쉬어가는 타이밍'일 뿐이라는 것, 내년 초쯤이 되면 대박 장이 열릴 수 있다는 것입니다.

부동산 시장이 어두워지다 보니 경매시장도 찬바람이 불기는 마찬가지입니다.
경쟁률이 현저히 낮아졌고, 감정가 대비해서 낙찰가 비율이 매우 낮아지고 있습니다.

낙찰률도 많이 떨어졌습니다. 지난달의 서울 아파트 경매는 67건이 진행되었지만 이 중에서 15건만이 낙찰되어 낙찰률이 22.4%에 머물렀습니다. 지난해 말에는 60%~70%대를 오갔던 모습과는 정반대의 모습입니다.

수도권과 전국을 보아도 경매시장의 경쟁이 낮아지고 있다는 것을 알 수가 있습니다. 지난달 전국적인 기준으로 아파트 낙찰률은 35.2%, 낙찰가율은 83.1%로 연중 최저치를 기록하고 있습니다.

 

실제로 경매업계는 내년을 주목하고 있다

 주목해야 할 점은 경매시장에 등장하게 되는 물건들은 올해의 금리 인상이 반영된 것이 아니라는 점입니다. 이런저런 이유로 문제가 생기게 되는 경매물건인 법원 현장에까지 나오는 데는 보통 1년~2년 정도의 시간이 걸리기 때문입니다.

실제로 경매업계어서는 내년 초반 또는 중반을 주목하고 있습니다. 미국발 기준금리 인상 여파로 한국은행이 '빅스텝'에 나서면 빚투로 갭투자에 나섰던 사람들의 물건이 경매로 유입될 확률이 높기 때문입니다. 좋은 물건을 '싸게' 사들일 수 있는 기회가 생긴다는 의미입니다.

 

경매 초보자가 주의할 점

 부동산 경매를 처음 해보는 초보자라면 반드시 권리분석이 쉬운 물건부터 시작해야 됩니다. 권리분석은 경매를 통해서 매수하고자 하는 부동산에 법률적 문제가 있는지를 점검하는 것으로, 낙찰자가 낙찰 금액 외에 별도로 인수를 해야 되는 권리가 있는지에 대해서 확인하는 절차를 의미합니다. 경매는 기대 수익만큼이나 위험이 높은 만큼 초보자일수록 작은 수익을 기대할 수 있는 쉬운 물건에 투자를 하는 것이 위험 부담이 적습니다.

일반적으로는 빌라보다는 아파트, 지방보다는 수도권, 대형보다는 소형 평수 아파트일수록 쉬운 투자에 속합니다. 소형 아파트는 위험 요소가 적습니다. 세입자의 보증금과 이사비용이 크지 않으며 낙찰가도 상대적으로 낮아서, 명도가 해결되지 않거나 권리분석에 실수를 해도 많은 돈이 묶이지 않기 때문입니다.

소형 아파트는 금융위기, 경제위기를 맞을 때에도 상대적으로 덜 위험한 상황입니다. 수요가 많은 편이라서 상대적으로 처분하기는 쉽습니다.

 

 

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