경매 물건 보는 방법

 내년이 되면 부동산 경매시장에 좋은 물건이 쏟아져서 수요자들의 관심이 올라갈 것으로 보는 사람이 많습니다. 그러나 경매의 절차는 어렵기 때문에 적극적으로 나서지 못하는 부분도 있습니다. 입찰하는 순서를 알아보겠습니다.

1. 경매물건 검색과 권리 분석하기

법원경매정보 사이트에 접속하는 것이 처음 단계입니다. '경매물건→부동산'을 누르게 되면 용도별, 지역별로 경매에 나오는 물건을 볼 수가 있습니다. 물건 상세 검색을 누르게 되면 감정 가격과 면적, 실제 사진을 볼 수가 있습니다.

물건에 대한 법적인 권리를 따져보아야 됩니다. 경매 절차 중에서 가장 중요한 단계입니다. 경매에서 낙찰을 받더라도 권리가 남아있으면 낙찰자가 부담을 더 떠안아야 됩니다. 만약에 세입자가 집주인에게 받지 못했던 보증금을 낙찰자에게 내놓으라고 말하면 상황에 따라서는 보증금을 대신 줘야 할 수도 있습니다.

그리고 등기부등본 갑구와 을구를 꼼꼼하게 살펴야 됩니다. 저당권, 근저당권, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권이라는 단어가 있는지 확인해야 됩니다. 만일 이 단어들이 있다면 그 중에서 날짜가 가장 빠른 것이 기준이 됩니다. 이 기준을 '말소기준등기'라고 합니다. 경매가 이루어지면 말소기준등기 이후에 올라온 권리는 모두 소멸됩니다.

매각 대금이 누구에게 전해지는지 확실히 해야 소유권 정리가 끝나게 됩니다. 은행, 채권자, 전세 세입자 등 매각대금이 누구에게 얼마나 가야 하는지 정확하게 확인해야 됩니다. 경매로 매각이 끝나더라도 낙찰자가 반드시 챙겨주어야 되는 권리도 있습니다.

만약에 권리 관계가 너무 복잡하면 그 물건은 과감히 포기하는 것도 좋은 방법입니다. 경매가 어렵다면 무료 사이트보다는 유료 경매사이트도 괜찮다고 합니다.

2. 물건 현황 파악, 매각 날짜에 입찰하기

직접 확인하러 다녀보아야 됩니다. 적절한 입찰가를 쓰기 위해서는 주변의 시세를 제대로 비교해 보아야 됩니다. 국토교통부의 실거래가 공개시스템에 들어가서 해당되는 물건과 주변의 최근 거래 가격을 보아야 됩니다. 호갱노노 등 시중의 사이트 호가와 시세를 같이 비교하는 것이 좋습니다.

이 과정에서 현장에 반드시 확인 해보기를 권장합니다. 실제로 물건을 보게 되면 집안 곳곳이 망가져 있거나, 채무자의 밀린 관리비가 너무 많이 남아 있거나 예상하지 못한 문제들이 생길 수 있습니다. 인근의 공인중개사(부동산)이나 관리사무실에도 현장을 파악해야 됩니다.

법원의 사이트에는 경매가 진행되는 입찰기일이 나옵니다. 당일날 법원에 가서 실제로 입찰에 참여해 봅니다. 경매법정 게시판에 붙어 있는 그날 경매 물건을 확인해야 됩니다. 가끔식 당일날 아침에도 개별 경매 사건이 취소되거나 매각날짜가 변경될 수도 있습니다.

신분증, 도장, 입찰보증금을 잘 준비해서 참석합니다. 입찰보증금은 보통 최저 매각금액의 10%~20%를 수표나 현금으로 준비를 합니다. 대리인이 입찰에 참여하게 될 경우에는 대리인의 신분증 도장, 본인의 인감이 날인된 위임장과 인감증명서를 잘 챙겨야 됩니다.

입찰표는 숫자로 작성하고, 실수없이 적어야 됩니다. 수취증도 잘 가지고 있어야 됩니다.

 

3. 낙찰과 잔금 치르기, 점유자 명도

만약에 낙찰이 되었다면 보증금을 제외한 잔금을 치뤄야 합니다. 낙찰부터 잔금 납부까지 4주~6주의 시간이 있습니다. 자금 조달 준비를 철저히 해야 됩니다. 만약에 생각 없이 낙찰이 되면 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수도 있습니다. 만일을 대비해서 경매날 법무사, 대출상담사의 명함을 가지고 있는 것도 좋습니다.

마지막으로 낙찰받은 곳에 살고 있는 사람을 내보내는 '명도'의 절차가 있습니다. 이사비를 전달해서 나가게끔 합의하는 것이 관행이지만, 나가지 않으면 법적으로 강제집행을 하기도 합니다. 합의로 하는 것이 제일 빠르고 좋습니다. 그리고 소유권 이전등기까지 하게 되면 경매 절차는 끝이 납니다.

 

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