깡통전세란 무엇인가

전세가격이 집값 만큼이나 비싸지면서 깡통전세 사기를 염려하는 사람들이 많아지고 있습니다. 이번에는 깡통전세의 의미에 대해서 알아보도록 하려고 합니다. 

 

깡통전세의 뜻과 의미

 

 

 

 깡통전세는 쉽게 말하면 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 리스크가 있는 전세계약을 뜻하는 것입니다.
집주인(임차인)이 은행에서 빌린 주택 담보대출과 계약한 전세보증금의 합이 집값의 70%보다 높을 때 우리는 깡통전세의 위험이 있는 계약이라고 판단을 하게 됩니다.
주택담보대출 + 전세보증금 > 주택가액*70%
만약에 이렇게 된다면 집주인은 한 푼의 돈을 들이지 않으면서 주택을 구입할 수 있게 됩니다.
채무를 보유한 집주인은 대출을 갚는 과정에서 꼬박꼬박 이자를 내야하고 원금도 상환해야 합니다.
요즈음 처럼 금리가 올라버리면 집주인은 이자와 상환액을 갚지 못해서 파산해버릴 위험도 있게됩니다.
집주인이 파산하면 채권자들은 빌려준 돈을 돌려받기 위해서 집주인이 보유한 해당 주택을 경매에 붙여져 매각을 시키게 됩니다.
이 단계에서 집주인이 먼저 받아놓은 주택담보대출금액과 전세보증금의 합이 주택 매각액보다 작다면 전세보증금은 부족한 액수만큼 못 돌려받게 됩니다.
100%가 아닌 주택가의 70% 이상일 경우가 위험한 이유는 실제 경매에 붙여지게 되었을 때에 주택이 시세보다도 훨씬 낮게 매각될 확률이 있기 때문입니다.
이와 같은 경우 이외에도 계약에 대한 확정일자를 늦게 받거나, 전입신고가 늦어지는 경우에도 변제 우선순위가 밀리면서 전세보증금을 못 받을 수도 있습니다.
이미 못받게 되어버린 전세 보증금을 돌려받기는 거의 불가능합니다.
법적으로 우선순위가 정해져있기 때문입니다. 그렇기 때문에 이러한 위험이 있는 집에 전세계약을 할 때에는 전세금반환보증보험에 가입하는 것도 하나의 방법이 될 수도 있습니다.

 

 

우리나라의 전세제도와 문제점

우리나라에만 있는 특별한 임대방법은 바로 '전세'라는 제도입니다. 임차인은 임대인에게 일정 금액의 보증금을 맡기고 주택을 빌린 후에, 계약기간이 종료되면 맡겨 두었던 돈을 돌려받아 계약이 종료되는 제도입니다.
많은 사람들이 전세제돌르 임차인을 위한 제도라고 생각하실 수도 있겠지만 다르게 보면 임대인에게 더 유리한 것이 많은 제도입니다.
전세금을 받아서 다른 곳에 투자를 할 수도 있고, 갭투자를 통해서 새로운 주택을 구입하여 다시 임대 할 수 있기 때문입니다.
그리고 또한 전세 가격이 있기 때문에 부동산의 매매 가격이 쉽게 떨어지지도 않는 이유도 있습니다.
보통의 전세는 매매 가격의 70% 전후로 형성이 되는 경우가 많은편입니다.
예를 들면 시세가 1억이라는 주택을 전세로 얻기 위해서는 집의 상태나 위치에 따라서 달라지기도 하지만 일반적으로 6천만원 ~ 8천만원 정도에 형성이 되는 편입니다.
하지만 주택의 시세가 2억인데 전세가가 2억 이상이 되면, 주택의 시세보다 전세가가 높을 때를 깡통전세라고 합니다.
전세가격이 매매가를 넘어가면 여러가지 문제가 발생하게 됩니다.

깡통전세 사기를 많이 당하는 곳이 빌라입니다. 빌라는 아파트와는 다르게 시세를 확인하기 어려워서 전세금액을 시세보다 높게 받아서 깡통전세를 만들어서 세입자로 하여금 손해를 끼지치게 하기도 합니다.
그리고 주택을 담보로 대출을 받은 금액이 전세금을 합한 것보다 많을 경우 깡통전세가 되는 경우도 있습니다.
예를 들면 시세가 1억인 주택에 대출을 8천만원 받고, 전세가 5천만원이라고 하면 대출과 전세금의 합이 시세를 넘어가게 됩니다.
그래서 전세로 들어갈 때에는 등기부등본에 있는 대출, 압류, 설정 등을 확인해서 금액을 파악해야만 합니다.
대출의 순위가 먼저가 된다면 전세금을 돌려받지 못하기 때문입니다.

깡통전세가 문제가 되는 이유는 임대차 기간이 종료되어 전세금을 돌려받아야 되는데, 만약에 주택이 경매로 이어질 경우 낙찰가가 낮아지고, 그로 인해서 전세금의 일부, 혹은 대부분을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수도 있습니다.
그래서 깡통전세를 조심하야만 합니다.

 

깡통전세의 현실과 예방법

우리들의 이야기가 될 수 밖에 없는 이유는 수도권 지역의 90%가 깡통전세입니다.
시세라는 것은 수요량에 따라서 형성이 되기 때문에 공급이 한정적인 부동산의 경우는 더욱 시세 급등이 존재하며 전세공급이 부족하지만 수요는 많은 수도권 지역에서는 전세보증금이 매매금과 동일해지는 심지어는 전세보증금이 매매금보다 더 높아지는 역전세 현상이 일어나고 있습니다.
특별한 예방법은 없고 전세보증금을 안전하게 지키기 위해서는 안전장치를 거는 방법이 좋습니다.
가장 먼저 확인해야 하는 것은 등기부등본을 확인해서 권리관계를 파악하는 것입니다.
압류, 저당, 대출, 근저당 등을 확인하여 전세를 얻으려고 하는 주택을 정확하게 파악해야 됩니다.
그리고 임대인이 해결을 했다고 하더라도 등기부등본에서 아직 삭제는 안되었다고 하는 경우도 있는데, 이런 때에는 반드시 확인을 다시 해야만 합니다.
전세계약을 하면서 전입신고를 나중에 해달라고 하는 경우도 있는데 이런 경우에는 전입신고나 확정일자를 받기 전에 신탁회사로 명의이전 후에 대출을 받는 경우가 있습니다. 그리고 전입신고와 확정일자를 받지 않으면 순위에서 밀려서 나중에는 전세금을 돌려받지 못하는 경우도 있습니다.
또한 전입신고를 늦게 하면 그전에 대출을 받을 수도 있기 때문에 이런 요청이 있을 경우 안된다고 확실하게 이야기를 하는 것이 더욱 좋습니다.
아파트에 비교하면 빌라가 깡통전세가 많은 이유는 빌라는 가격 형성이 잘 안되있고, 인터넷을 통해서도 확인이 쉽지가 않기 때문에 직정 발품을 팔아서 주변과 시세를 확인하는 것이 더 좋은 방법입니다.
그리고 시세보다 너무 저렴하면 이것 역시 문제가 될 수도 있으니 주의를 해야 합니다.