농가주택 건축 허가 조건

 농가주택 신축 허가 조건 및 혜택 그리고 절차가 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다. 농어업인주택 취득과 농어업인주택 신축은 조금 다르게 보셔야 합니다. 농어업인주택 취득은 귀농귀촌을 장려하기 위한 정책이라면 농어업인주택 신축은 일정 조건이 부합되어야지만 신축 허가가 가능합니다. 이번에는 농어업주택 신축에 대해서 조금씩 알아보겠습니다.

 

 

농가주택(농어업인 주택)이란 무엇인가

 

 

농어업인주택(농가주택)은 [건축법]에서 정하는 법률적인 용어가 아닙니다. 농지법에서 농업인에게만 특혜로 인정하는 법적인 개념인 것입니다.
양도소득세 특례(1세대 2주택 비과세)에 규정하는 농어촌주택과는 다른 개념입니다.
농업인주택은 농지법상 농업인이 되어야 하며, 농지법이 정해 놓은 연간수입비율과 노동력 요건을 충족하는 농업인만이 건축이 가능합니다. 세대주요건과 농지와 동일하여야 됩니다. 그리고 세대거주지와 농지의 인접지 요건도 필요합니다.

 

농가주택 건축 허가 조건은 무엇인가

 

 

 

1. 농업인 자격 요건을 갖추어야 합니다.(농지법시행령 제3조)
농지법상 농업이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람을 말합니다.

① 1,000㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 격작 또는 재배하거나 1년 중에서 90일 이상(배우자) 농업에 종사하는 사람입니다. (배우자는 농지의 소유 여부와 관련없이 90일 이상 농업에 종사하면 농업인 자격이 가능합니다.)

② 농지에 330㎥ 이상의 고정식온실, 비닐하우스, 버섯재배사 등 그 밖의 농림축산부 법령으로 정해지는 농업생산에 필요한 시설을 설치해서 다년생식물 또는 농작물 경작 또는 재배하는 사람입니다.

③ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금류 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중에서 120일 이상 축한업에서 종사하는 사람입니다.

④ 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매금액이 120만원 이상인 사람입니다.

 

 

2. 농가주택 부지로 전용하려는 신청자가 가져야 할 조건입니다.(농지법 제34조 제 4항)

① 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업, 임업 그리고 축산업을 영위하는 세대의 세대주입니다.
당해 세대의 농업, 임업, 축산업에 의한 수입금액이 연간 총수입의 절반을 초과하는 세대주이거나 당해 세대원의 노동력의 절반이상으로 농업, 임업, 축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것입니다.

② 당해 세대의 농업, 임업, 축산업의 경영의 근거가 되는 산지, 농지, 축사 등이 소재하는 시, 군, 읍, 면 또는 이에 인접한 시, 구, 읍, 면 지역에 설치하여야 합니다.

 

3. 농가주택의 면적 그리고 시설기준입니다.
그 부지(농지면적이 아님에 주의합니다.)의 총면적이 200평(660㎡)이하 이며, 건물 면적이 45평(150㎡)이하, 당해 세대주가 그 전용허가 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적(부지면적이 아닙니다.)을 합산한 면적이 220평(660㎡)이하가 되어야 합니다.

 

 

농업인 자격 확인 방법, 확인처

농업인 확인서 발급 규종(농림축산부 고시 2016-85 제 3조 농업인 확인 신청서)에 의거 법 시행령 제3조 1항에 따라서 농업인 확인을 받고자 하는 사람은 거주지 관할 국립농산물품질관리원에 농업인 확인을 신청할 수 있습니다.

 

농가주택 신축 그리고 혜택

1. 농업인은 농업진흥구역 내에서도 농가주택 건축이 가능합니다.
농업진흥구역은 농업진흥구역과 농림보호구역으로 나누어지는데 일반인의 경우는 농업진흥구역 내에서는 결코 농가주택을 지울 수 없습니다.
농업진흥구역에서는 농업인들만이 농가주택을 지울 수 있습니다.

2. 농가주택은 농지전용시에 농지전용부담금은 면제가 됩니다.
농지를 주택신축 등 다른 목적으로 쓰려고 할 때에는 농지전용부담금을 납부해야만 합니다.
농어업인 주택에 관해서는 농업진흥구역, 농업진흥지역, 농업보호구역 밖 모두 대체농지 조성비가 100% 감면이 됩니다.

① 농지전용 신고 대상(농지법 제35조)
1) 농업인 주택, 어업인 주택, 농축산업용 시설(개량시설과 농축산물 생산시설 제외), 농수산물 유통가공시설 입니다.
2) 마을회관, 어린이놀이터 등 농업인의 공동생활 편의시설입니다.
3) 농수산 관련된 연구시설과 양어장, 양식장 등 어업용 시설입니다.

* 무주택 세대주로 농업진흥지역 밖에 설치하고자 할 경우에 한합니다.
- 현재 무주택 세대주라고 해도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 시설이여야 합니다.
- 무주택자가 농업진흥지역안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용허가를 받아야만 합니다.
- 유주택자가 농업진흥지역 안이나 밖에서 설치하고자 할 경우에는 모두 농지전용허가를 받아야만 합니다.


② 농지전용 부담금
농지전용허가를 받은 사람, 농지전용 협의를 거친 지역 또는 시설예정지에 있는 농지를 전용하려는 사람이 농지를 보전, 관리, 조성하는데 부담하는 금전을 말하고, 한국농어촌공사에 납부해야 합니다.(농지법 제 38조)


③ 농지보전부담금 계산하는 방법
계산하는 방법: 공시지가 × 30% × 면적(㎡)
공시지가 × 30%가 50,000원이 초과될 경우에 상한은 50,000원으로 합니다.

예시]
1. a토지: 공시지가: 100,000원/㎡, 면적: 300㎡
농지보전부담금: 100,000원 × 30% = 30,000원 × 300㎡ = 9,000,000원
2. b토지: 공시지가: 200,000원/㎡, 면적: 300㎡
농지보전부담금: 200,000원 × 30% = 50,000원(*) × 300㎡ = 15,000,000원
* 200,000원 × 30% = 60,000원으로 상한 50,000원보다 초과되므로 50,000원으로 계산됩니다.


3. 건폐율 완화 적용
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령] 제84조 제7항 및 제8항
일반적으로 관리지역 중에서 생산관리, 자연환경보전지역, 보전관리지역은 건축시에 건폐율이 20%까지만 가능합니다.
그러나 위의 지역에서도 [농지법] 제32조 제1항에 따라서 허용되는 건축물의 건폐율은 60%이하로 가능합니다. 해당 지역의 지차체 조례를 반드시 확인하여야 합니다.

농가주택 매도할 시 유의할 점

1. 농업진흥구역에서 농가주택을 건축하여 매도할 때는 농업이 아닌 일반인에게 매매, 임대할 수 없습니다.

2. 상속인 경우에는 자격 유무는 상관이 없지만, 상속 후에 매도나 임대는 자격요건을 갖춘 농업인에게만 가능합니다.

3. 농업보호구역이나 농업진흥구역 밖에서는 농가주택 건축 후에 5년 이내는 자격요건이 적합하지 아니한 사람에게 처분할 시 용도변경 승인을 받아야 하며, 5년이 경과된 경우에는 자격요건이 필요없습니다.

4. 농가주택으로 상용된 지 5년 이내에 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하고자 할 경우 용도변경 승인을 받아야 하며, 농업진흥지역 내에서의 행위 제한 규정에 위반 되는지의 여부 등을 검토해야 합니다.(농업진흥구역에서는 일반주택으로 전용할 수 없습니다.)
용도변경 승인이 가능할 경우에 용도변경 승인을 신청하는 사람에게 감면되었던 농지전용부담금이 부과되고 납부해야 합니다.